房贷等额本金是15年、20年、30年哪个更划算,提前几年还最好？

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这个问题应该是大多数贷款买房的人都比较关心的话题

一。从您选择了等额本金这种还款方式来看。应该是偏向于少支付利息。并且具备较为稳定的收入来源。如果每个月偿还能力还可以的话。15年肯定支付的最少。按照2019年7月1日4.9的基准利率来算。贷款100万元。满15年总还款金额1369541.67。支付利息369541.67；月还款额从9638.89逐月递减；满30年贷款100万元。总还款金额1737041.67。利息737041.67；月还款6861.11逐月递减。具体选择30年。20年还是10年根据您目前的偿还能力可以来定。

有一种假设。如果贷款初期资金较紧。但是预计1年以后会有其他收入。比如年分红。奖金之类的收入。那可以选择30年贷款。一年以后申请提前冲还本金。一般银行比如我所知道的建行可以提前还贷3次。一年以后有钱可以提前还一部分。因为这样接下来的利息计算会以冲还后的本金重新计算。这样下来其实用不了30年利息也没那么高。

比如一年后提前还贷40万。第一年你总共偿还本息合计81584.73。本金33333.33。贷款余额966666.67。减去40万后还有566666.67。30年还款总额984322.45。利息变为417656.45。月还款额变为3887.96。同理如果剩下几年如果可以分次提前偿还的话。总共支付的利息并没有那么多。这样的好处在于。月供没有15年的高。不会大幅降低日常的生活水准。

二。如果是有多元化的投资渠道。或者从事经营活动。设计经营现金流的问题。那么我个人建议30年。因为都知道商业贷款利率是在基准利率基础上上浮的。一般在7%以上。而且商业贷款期限短一般都在1-3年。银行需要每年对公司经营状况进行核实。重新审批。再有就是。如果你有金融理财方面的经验与了解。可以选择部分闲余资金做投资理财。好的理财产品信托产品利率收益要比4.9的基准高。不过需要一定的风险识别能力。我知道的7%以上的信托产品需要一定的资金准入门槛。

最后希望我的回答能给有类似问题的朋友提供帮助

其他观点：

房贷等额本金是15年、20年、30年哪个更划算。提前几年还最好？为什么要提前还款？时间越长越好！有些人认为国人都上了两个美国老太太的当。花几辈子的血汗钱30年后就得到一堆烂砖头。不值得。虽说30年的房贷利息几乎等于本金。但请想想30年前1块钱能干什么。现在1块钱能干什么?一百万在30年前北京三环买套房子。现在是什么概念？00年上海商品房远点的大概20多万。当时工资1000多。首付2万。当时每月还几百压力很大。现在公积金充还贷还有的多。房子都涨到500万了。

有了本金。你才能有房子。与房子相比。利息根本不重要。因为房价（以人民币计价）的增长是没有天花板的。但是你的工资有。在大的经济环境和社会坏境中。我们个人真的太渺小了。与其在那兴叹房价太高。利息太多。压力太大。还不如想想个人更需要什么。如何如果抉择才是对的。期待某一天房价降了再买。可能等待也是失望。房子是安身立命的场所。付个首付。大多数一般都可以。然后辛苦努力工作慢慢还。压力也是动力。靠攒够钱买房的人还是少。而且等你攒够了。发现房价又涨了很多。情何以堪？想想自己的一生是奋斗的多。还是逃避的多。其实说房价高也是一种逃避现实。生活在现世谁没有压力和负担？该你承担跑不掉。早晚要还！

如果你现在有200万。房价180万。你是贷款。还是全款？自己随便算算就知道要选哪个。假如贷款100多万每月还7500元。30年后可能7500元才10分之一工资。就像15年前贷款买套房贷款15万。月供1000左右。现在出租出去都不止。月供还有小赚。曾经有个真实的笑话。一对老人年轻时候上海买房。房贷每月8元巨款。到了2018年。依然每月还8元巨款。再还两年结束。所以能贷多少贷多少。能贷多长贷多长。前提是不影响生活。

一些人认为贷款买房不划算。每月还款生活质量下降。每天忙着加班赚钱。老婆熬不住跟别人跑了。孩子上学兴趣班都上不起。不用看房东脸色改看银行脸色了。房子升值不变现啥都没有。就是卖了再买又要贷款从头来过。有这种想法的估计大部分是没有买房的。或者是没有经济头脑的。一个不争的事实。这几年贷款买房的基本上都是赚到的。

现在的7千元10年后也就是5千多。20年后也就是3千。如果房子再增值。可就赚大了。如果靠工资攒钱。工薪阶层只怕是这辈子也买不上了。我有二个朋友。一个2009年买的房。月供九百元。另一个2015年买的同一小区相同户型。月供两千七。都是二十年。可见虽然贷款利率高。但钱放银行贬值也厉害啊！不买房干什么能保值？同样投一百万。如果做实业可能什么都没了。只有买房还见得到！

经济持续发展。通胀就会持续。货币就会持续贬值。不能以现在的货币购买力论30年后的。10年前的10000元能和今天的10000元购买力一样吗？我们要学会用银行的钱去办事。慢慢还。不管等到老死的那天还没还完。这一生也算是享受了。不至于清汤寡水过一生！

以上观点你有异议吗？

其他观点：

这个是基本每个人现实生活中都会遇到的问题。15年、20年、30年。最常见的几个贷款年限。那么哪个更加划算呢？

对于普通人而言

对于普通人而言。资金并没有更多的投资渠道。此时的话。我建议选择越短越好。主要的原因如下：

（1）收入稳定性的问题：如果工作并不稳定。那么现在有钱不代表以后有钱。房贷对于收入的要求有很重要的一点。就是收入稳定。因为月供不会由于你收入的高低而相应的增减。为了降低未来的风险及不确定性。还是早还早轻松。

（2）再投资问题：目前只要你的房贷利率在基准上浮10%（5.39%）及以上。那么提前归还是正确的。因为我们的再投资收益率很难达到这个水平。当前的低风险投资收益率绝大部分都在5%以内。当然如果你是公积金贷款（利率3.25%）或者基准利率下浮的。则可以选择不提前归还。毕竟仅靠目前的低风险产品。你的投资收益率也可以高于你的贷款利率。

（3）利息问题：以贷款100万元。基准利率计算。等额本金15年、20年、30年的利息分别为：36.9万元、49.2万元、73.7万元。显然时间越短。利息越低。

很多人会说贷款期限越长越好。因为随着通胀的加深。十年、二十年之后。你每个月还款的金额可能才相当于现在的工资的十分之一而已。比如你现在工资一万。月供5000元压力很大。20年后你工资十万。月供5000就是毛毛雨。但是通胀难道只影响你的工资？不会影响现金吗？你现在持有100万元现金不还贷款。一直放着。20年后这个100万元又相当于多少钱呢？所以通胀时共通的。不仅贷款面临这个问题。你持有的现金也面临着这个问题。并没有说你越晚还款越有利。

此外随着通胀的加深。央行不会调整基准利率吗？一旦提高基准利率。你的月供金额也就相对提高了。银行是不会做亏本生意的。

提前几年还最好？

只要有钱。随时都可以提前还款。当然了。现在基本每个银行都有要求最低月供一年后。个别银行要求的是三年后才可以提前还款。具体看你所办理按揭的银行规定。

总结

除非你是一个拥有多渠道的投资者。有众多投资渠道可以实现增值。且增值率跑赢贷款利率。否则的话。还是尽量尽早归还银行贷款更好。特别是收入不稳定的群体。这个尤为重要。

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