手里有150万现金,是买社区底商,自己做生意,还是买住宅呢？为什么？

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理论来说投资商铺的回报率更高。但是也有两个问题。

一是住宅底商虽然也在住宅楼。可是产权却不一样。楼上是住宅产权。楼下是商业产权。只有40年使用期限。

二是新的住宅小区也要看人口规模和底商规模。当然还有外部客流以及区域商业氛围。现在很多住宅底商大部分都处于空置状态。如果是没卖出去那还好。受损的是开发商。但如果是卖给业主以后却租不出去。那以后这房子就如同被冻结的资产。租不出去也卖不出去。等于坐等贬值。

这不是危言耸听。建议题主认真考察周围环境以及回报率和出租率的分析。目前各个小区除了靠门口位置的好地角门头出租率高、租金高。其他位置确实很难说。尤其一些新规划的高层住宅区。几乎没有门店商业基础。周围如果也没有写字楼的话。那就只能依赖于自己小区的住户。他们绝大多数都是年轻人。吃的用的基本都是在工作地附近解决。在小区底商买东西的都是应急。吃饭基本也是早点和夜宵。这就限制了租户的选择。如果租户一开始没经验。愿意出高额租金进场。但是一两年后大规模转让一旦开始。这些底商就濒临大面积关门了。

我家附近有一家一线品牌开发商的大盘小区。20栋35层的建筑。目测底商有100户左右。一开始出租率还超过一半。尤其临街的。很多花了血本装修。门头都重新装饰了。结果现在小区隔壁开一家大型综合体。这小区底商营业四年到现在还剩20来户。其中包括联通、电信、建行、茅台、7-11等大品牌门店。其他还能生存的就是药房和健身房。类小便利店、茶饮店、饭店、五金店。全都倒闭了。开发商当初许诺的年租金保底6万。现在免一年租金只交物业费都没人敢来。

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1、商铺不要买。写字楼不要买。150万能撬动的项目。多半不咋地。回报率低的可怜。还卖不掉无法变现。

2、住宅要看城市。看自身需求。看自己的财务状况。要自己懂行会选项目。一般投资者建议观望。不要下手。

3、千万不要做生意！千万不要做生意！居民消费能力下降太多太多。市场环境非常差。还会更差。这不是三五年能扭转的事。

建议：持币观望。多跑跑银行。买个靠谱的理财项目。对抗一下通胀就行了。现在是2018年10月。一年以后你再回过头来看这个问题。你会明白。

其他观点：

如果二选一。建议还是购买住宅。商铺的投资收益主要由租金收益和商铺自身增值两部份组成。那就从这两方面进行分析。

消费人群有限。消费能力有限。是社区商铺租金回报率难以提升的主要原因。

目前由于新建小区都会自带商业配套。实际上社区商铺和商业街商铺、商场内铺一样。都存在产能过剩问题。过多的商铺进入市场。导致社区商铺的经营范围被压缩。最多覆盖本小区居民。

如果小区四周商铺数量太多。周边不远处再有大型商场或购物中心围绕。小区里仅有的消费人群还会被分流一部分。加之现在的年轻人大多习惯在网上购物。又要被分流一部分。实际上能够进店购物的人越来越少。

持续上涨的房价已经掏空了居民的家庭储蓄。高负债必然影响消费能力提升。家庭可支配收入减少。用于消费部分的钱也会减少。

与网购不冲突的生活服务类经营项目是目前社区商铺的主要选项。但是由于存在重复经营现象。市场竞争越来越激烈。已经处于饱和状态。

社区商铺回报率通常也就在3%左右。连银行的理财收益都达不到。非常的不划算。指望租金获取收益已经越来越困难。

商铺的市场投入量太大。功能单一、不易转手、不宜贷款。已经把商铺增值的路堵死了。

商铺的另一个收益就是依靠自身增值。然而由于商铺严重产能过剩。已经形成买方市场。价格自然无法上涨。如果位置再不好。不仅不能升值。投资还会亏本。

商铺除了做生意别无他用。本身购买的人就不多。再加上过户费用很高。今后能够接手的人就更少了。想通过商铺自身增值获取收益的可能性极低。

如果使用部分贷款购买更不划算。最多可以再贷款150万购买总价300万的商铺。则贷款10年、等额本息月供为17575元。年还款本息210900元。10年间光是支付利息就要608020元。

这是按照利率7.205%计算的。然而目前的社区商铺回报率根本就没有7%左右的。达不到贷款利率。则本金部分的收益还要用来倒贴贷款部分的利息。如果以目前普遍存在的3个点左右的回报率。使用一半贷款10年间不仅一分钱不赚。还要再往商铺里面掏钱。

即便用于自己做生意。在实体行业普遍不景气的大环境下。生意也很难做起来。全款购买除了每月没有还贷压力。只要把房租这一块算进去。其实和出租没什么两样。都是不赚钱的亏本投资。

而购买住宅不一样。房子与每个家庭息息相关。可供选择的人有很多。也没有太高的过户费用。今后想要转手比较容易。150万的现金在三四线以下城市可以买到位置非常不错的商品房。如果想要增值快。在没有还贷压力的情况下。还可以选择在一二线城市首付买房。或者直接选择稳妥的理财。怎么都比买商铺赚的钱多。

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